Dalla documentazione alla strategia di vendita: una guida pratica per gestire un immobile ereditato a Mondovì e dintorni
Quando si eredita una casa molto spesso non si sa subito che cosa fare. A volte si tratta dell’abitazione dei genitori, dei nonni, di un parente oppure di un immobile che è rimasto in famiglia per diversi anni.
E proprio per questo motivo non è mai solo una questione economica: c’è una componente affettiva, una parte burocratica, una parte operativa e anche una parte immobiliare.
Molte persone, dopo aver ereditato una casa, si trovano davanti a una domanda molto semplice, solo in apparenza:
La tengo o la vendo?
In realtà per rispondere bene a questa domanda bisogna fare alcune valutazioni.
La situazione nel Monregalese
Molto spesso a Mondovì e nei paesi vicini, le case ereditate sono appartamenti costruiti negli anni ‘70-’80 oppure abitazioni familiari vissute per tanti anni.
Sono immobili che possono avere metrature molto interessanti, ambienti molto spaziosi, locali accessori come cantine, garage, balconi e molto spesso un’ottima posizione.
Ma oggi vanno letti con gli occhi del mercato attuale: tenere casa può avere senso in alcuni casi, ma in altri può diventare un costo e una responsabilità.
A volte vendere può essere la scelta migliore ma è anche vero che è importante arrivarci con le idee chiare, con i documenti in ordine e soprattutto con una valutazione di mercato corretta.
La prima cosa da prendere in considerazione è
Quella casa oggi mi serve davvero?
Forse è una domanda banale ma molto spesso non lo è. Ci sono immobili ereditati che vengono effettivamente utilizzati, magari come prima o seconda casa, come casa per un figlio, oppure ancora come immobile da mettere a reddito.
In altri casi, invece, la casa rimane vuota e chiusa, senza un vero utilizzo. E una casa vuota, anche se non abitata, continua ad avere dei costi.
Possono essere:
- Le imposte comunali,
- Le spese condominiali,
- Le utenze minime,
- Manutenzioni, assicurazioni,
- Lavori straordinari o piccoli interventi che vanno fatti nel tempo.
Quindi magari all’inizio queste spese ci sembrano gestibili, ma passano magari mesi e anni e il costo complessivo può diventare elevato.
C’è poi un ulteriore aspetto da valutare: una casa lasciata vuota tende spesso a
Perdere valore nel tempo
Un immobile non abitato, non arieggiato e non controllato può avere problemi di umidità, di infiltrazioni, di impianti fermi, serramenti che si deteriorano o semplicemente un aspetto un po’ più datato e trasandato rispetto alla realtà dei fatti.
Questo vale soprattutto per molti appartamenti anni ‘70-’80 che rappresentano gran parte del mercato immobiliare della zona del Monregalese.
Prima di decidere se vendere o tenere una casa ereditata è ovviamente utile fare un ragionamento molto concreto:
- Quanto mi costa mantenerla?
- La userò davvero?
- Ho intenzione magari di affittarla?
- Ho il tempo e la voglia ovviamente di gestirla?
- Ci sono altri eredi coinvolti?
- L’immobile ha bisogno di lavori?
Queste sono tutte domande importanti a cui va data una risposta oggettiva.
Un altro aspetto importante riguarda poi
La presenza di più eredi
Quando una casa viene ereditata da più persone, ognuno ha la propria visione e ha anche esigenze del tutto diverse.
C’è chi vorrebbe vendere subito, chi magari preferirebbe tenerla, chi magari è più legato affettivamente o chi guarda invece solo l’aspetto economico.
Tutte queste posizioni sono normali, però quando ci sono più proprietari interessati l’importante è trovare una linea comune.
Se l’immobile rimane bloccato per anni senza una decisione, in realtà nessuno ne trae un vero beneficio, anzi spesso le spese aumentano, come aumentano le discussioni e di conseguenza l’immobile nel frattempo perde la sua appetibilità.
Perché serve una valutazione immobiliare?
Nei casi in cui ci sono diversi comproprietari con visioni differenti, una valutazione immobiliare fatta bene può aiutare molto, non perché obbliga gli eredi a vendere, ma perché dà un dato concreto da cui partire, da cui ognuno può farsi un ragionamento.
Sapere quanto oggi potrebbe valere la casa permette agli eredi interessati di ragionare in modo più lucido e oggettivo.
A volte si scopre che il valore di mercato è più alto di quanto si pensi, altre, invece, si capisce che il mercato non riconosce il valore affettivo che la famiglia attribuisce all’immobile.
Infatti in questi immobili il valore affettivo è più che legittimo, però il mercato ragiona in maniera diversa.
Facciamo un esempio
Un acquirente interessato ad un immobile guarda:
- La zona,
- Lo stato di manutenzione, la metratura, il piano,
- L’esposizione,
- La presenza o meno di un ascensore,
- La tipologia di riscaldamento,
- Le spese condominiali,
- I documenti,
- Eventuali lavori da fare.
Quello che non guarda è la storia familiare della casa e per questo motivo è importante avere una valutazione di mercato realistica: non troppo bassa perché sarebbe sbagliato svendere ma nemmeno troppo alta perché partire fuori mercato
Rischia di bloccare la vendita.
Questo discorso qua vale ancora di più per
Gli appartamenti ‘70-’80
Vanno valutati con grande attenzione. Bisogna capire quali caratteristiche possono essere davvero apprezzate nel mercato di oggi: la metratura, la distribuzione degli spazi, la presenza di balconi, la posizione rispetto a determinati servizi… e perché no, la possibilità di personalizzazione.
Allo stesso tempo, però, bisogna considerare anche quanto può incidere una futura ristrutturazione e capire quanto un acquirente è disposto a pagare l’immobile.
La documentazione
Un altro tema molto importante quando si parla di case ereditate è la documentazione.
Prima di mettere a rendita un immobile, bisogna verificare tutti gli aspetti documentali collegati.
Alcuni esempi:
- La successione è stata presentata,
- Gli intestatari sono corretti,
- La planimetria catastale corrisponde allo stato attuale,
- Se ci sono difformità o se sono stati fatti lavori nel tempo,
- Se ci sono pratiche edilizie da recuperare,
- L’APE è già stata fatta,
- Ci sono ipoteche, vincoli, pendenze o situazioni particolari da chiarire.
Queste di per sé sono tutte verifiche che è meglio fare prima di iniziare la vendita dell’immobile.
Perché spesso il problema non emerge all’inizio, quando uno prepara l’annuncio, ma quando c’è un acquirente interessato.
Magari le cose si fanno un po’ più stringenti e dopo una proposta si inizia a preparare il compromesso, oppure quando il notaio richiede la documentazione e ci si accorge che qualcosa manca.
Se in quel momento emerge una criticità, la vendita può rallentare o complicarsi.
A volte si tratta per la maggior parte di problemi risolvibili, ma serve comunque una certa disponibilità di tempo.
Può succedere che se l’acquirente ha fretta, perché magari deve vendere casa a sua volta, ha una pratica di mutuo in corso o ha già organizzato il trasferimento, anche un piccolo intoppo può oggettivamente diventare un problema.
Per questo motivo su una casa ereditata il consiglio che noi di Tecnica Immobiliare diamo è sempre quello di
Fare un controllo preliminare
Perché è meglio sapere fin da subito se è tutto in ordine o se comunque c’è qualcosa da sistemare.
Lo stato dell’immobile
Molte case ereditate sono appartamenti o abitazioni vissute per tanti anni sempre dalla medesima persona.
Quindi sono ordinate e ben tenute ma comunque un po’ datate, con impianti vecchi, serramenti da cambiare, bagni da rifare, pavimenti originali e arredi un po’ passati.
Questo non significa che la casa non sia vendibile, anzi, significa che bisogna fare un passaggio per vedere come proporla sul mercato.
A volte conviene venderla così, nello stato in cui si trova, puntando sul prezzo corretto e sulle potenzialità.
Altre volte, invece, può essere utile fare piccoli interventi prima della vendita, per esempio sgomberare gli ambienti, fare ordine, tinteggiare, sistemare qualche dettaglio o migliorare la presentazione fotografica.
Non è sempre necessario fare una ristrutturazione,
Anzi, a volte è molto controproducente perché l’acquirente potrebbe voler scegliere magari materiali, pavimenti, accessori o una distribuzione differente che è incline con i propri gusti.
Presentare bene l’immobile è sicuramente molto importante: una casa piena di mobili con ambienti magari poco luminosi e fotografie poco curate rischia di sembrare molto meno interessante rispetto a quanto lo sia veramente.
A volte bastano piccoli accorgimenti per poter cambiare subito la percezione:
- Aprendo gli spazi,
- Togliendo quello che non serve,
- Valorizzando la luce,
- Capendo come sono le dimensioni reali
- Raccontando bene le potenzialità.
Questo è ancora più importante nelle case ereditate, perché molto spesso sono immobili che hanno bisogno di essere tradotti rispetto al mercato attuale.
Il proprietario vede la casa come è sempre stata, l’acquirente invece deve riuscire a immaginare come potrebbe diventare. E qui entra in gioco ovviamente la strategia di vendita.
Non basta…
Pubblicare un annuncio con qualche foto e aspettare
Bisogna capire a monte chi potrebbe essere l’acquirente giusto e analizzare il target interessato. A seconda del tipo di immobile e della zona, cambia anche il modo in cui viene presentato.
Facciamo alcuni esempi:
- Una casa grande può essere interessante per una famiglia.
- Magari un appartamento piccolo ma ristrutturato può interessare una giovane coppia.
- Oppure una casa da ristrutturare può attirare chi vuole avere una maggiore personalizzazione.
- Un appartamento magari comodo in certe zone a chi cerca un investimento.
- Una casa indipendente può essere raccontata per gli spazi esterni e l’autonomia.
- Chi cerca un immobile in centro può invece valutare le comodità.
Ogni immobile ovviamente ha un suo pubblico e il punto fondamentale è individuarlo prima per poter tarare la comunicazione.
Ad esempio, un appartamento anni ‘70-’80 non va presentato come una casa vecchia o da sistemare, ma spiegato in un modo più corretto, con spazi ampi, stanze generose, pertinenze utili, la possibilità di essere ristrutturato e completamente personalizzato.
Il compito di una buona strategia di vendita è proprio questo, far vedere all’acquirente non solo lo stato attuale dell’immobile, ma anche il suo potenziale.
Non bisogna solo guardarli per quello che sono, con finiture datate e da sostituire, ma per quello che possono offrire, rispetto a una casa più recente: una metratura molto più abbondante, la possibilità di avere magari anche ambienti separati, spesso in posizioni anche molto come dai servizi.
Il punto è capire quanto incide un’eventuale ristrutturazione sul prezzo finale e raccontare l’immobile all’acquirente giusto.
Riassumendo
Quando si eredita una casa, vendere non significa semplicemente metterla sul mercato, ma significa fare un percorso ordinato passo dopo passo.
Prima si chiarisce la situazione tra gli eredi, poi si verifica la documentazione, si analizza lo stato dell’immobile e si fa una valutazione realistica.
Si decide poi se fare piccoli interventi di preparazione e infine si costruisce una strategia di vendita ad hoc.
Questo permette di evitare perdite di tempo, discussioni inutili, ribassi o problemi in fase di trattativa.
Un ultimo consiglio è quello di non rimandare troppo: è giusto prendersi del tempo, soprattutto quando l’immobile ha un valore affettivo molto importante, però lasciare una casa ferma per anni senza una decisione raramente migliora la situazione.
Anche solo fare una valutazione non significa decidere subito di vendere, però si ha un quadro chiaro e si può decidere ovviamente molto meglio: di venderla oppure di tenerla, di affittarla oppure di sistemarla, ma almeno la decisione viene presa con una certa consapevolezza su dati reali e non solo sulle impressioni di ognuno.
Quindi, se hai ereditato una casa, la prima cosa da fare non è necessariamente venderla subito, ma capire bene che immobile sia in mano.
- Che valore può avere oggi e quali documenti mi servono?
- Potrebbero essere necessari dei lavori? Quanto mi costa mantenerla?
- Che tipo di acquirente potrebbe essere interessato ad acquistarla? E quale strategia potrebbe essere la più adatta?
Noi di Tecnica Immobiliare siamo specializzati proprio nella gestione e vendita di immobili ereditati nel Monregalese. Ti affianchiamo in ogni fase: dalla valutazione alla verifica documentale, fino alla vendita.
