…E perché chi ha provato finisce per rivolgersi a un’agenzia immobiliare?
Non è una novità che tante persone che provano a vendere casa in autonomia, alla fine, si rivolgono ad un’agenzia immobiliare.
Sicuramente hanno molte ragioni valide:
- Si vuole risparmiare le commissioni dell’agenzia;
- Si conosce meglio di chiunque la casa;
- Si crede che basterà mettere online un annuncio per trovare subito un acquirente, visto l’enorme numero di portali disponibili.
Ma non solo!
Vendere casa, a prima vista, sembra facile: basta scattare qualche bella foto della casa, mettere un prezzo che si reputa congruo e aspettare le chiamate per fissare gli appuntamenti di visita.
Facile, no? Ma con il tempo può diventare molto complicato se non si sa esattamente cosa si sta facendo.
Molto spesso ci sono diversi ostacoli lungo la strada della compravendita e succede che quando queste problematiche si presentano, il venditore privato si sente confuso o scoraggiato e finisce per chiamare un professionista affinché possa aiutarlo.
Questo non avviene perché i venditori privati siano persone incapaci, ma per il fatto che vendere casa oggi è un mestiere con regole e dinamiche che i privati non conoscono.
E, per l’appunto,
Quali sono gli errori più comuni che i privati commettono quando mettono in vendita un immobile?
Il prezzo di vendita
Il primo errore che si fa è fissare un prezzo di vendita che non rappresenta il mercato e le condizioni effettive della casa.
Nella maggior parte dei casi, il privato lo decide basandosi su altri annunci di vendita oppure su quanto ha speso negli anni per l’acquisto, eventuali lavori di ristrutturazione, e quanto ha pagato il notaio, l’assicurazione e così via.
Questo è, però, un errore perché il prezzo che si vede sull’annuncio non è il prezzo a cui le case andranno vendute… se saranno vendute.
Facciamo un esempio: vedi l’annuncio di un vicino di casa oppure di qualcuno che abita nella tua stessa via, che vende a 200.000 € e pensi che anche la tua casa abbia il medesimo valore.
Quello che non sai (e che ovviamente il portale immobiliare non ti dice) è il prezzo originario con cui è stato pubblicato l’immobile. Infatti, se quella casa è rimasta invenduta per mesi a quel prezzo alla fine il tuo vicino ha dovuto abbassarlo, portandolo al prezzo attuale.
E, per quanto tu voglia recuperare i soldi che hai speso nel tempo per la tua casa, purtroppo il mercato immobiliare non funziona come un rimborso spese.
Il mercato guarda il valore attuale e oggettivo dell’immobile.
Attuale è facile capirlo. Ma oggettivo?
Significa che, purtroppo, l’attaccamento affettivo o i soldi investiti per quella casa, sono soggettivi e non possono essere considerati nel prezzo finale (eccetto alcuni, come per esempio i lavori di efficientamento energetico).
Poniamo il caso che tu voglia vendere la tua automobile tenendo conto di tutti i soldi che hai speso per la sua manutenzione. Per te quei soldi hanno un valore perché quelle spese le hai dovute sostenere.
Ecco, per chi vuole comprare la tua auto contano solamente le condizioni del mezzo e i prezzi di mercato di auto simili alla tua.
La stessa cosa succede con la vendita di una casa.
La documentazione corretta
Un altro errore molto frequente è la mancanza della documentazione pronta e verificata.
È fondamentale verificare di avere tutta la documentazione in regola prima di vendere la tua casa.
Con il termine “documentazione” si intende i documenti che attestino:
- La conformità urbanistica e catastale, ovvero la corrispondenza tra planimetria catastale e lo stato attuale della casa e che non ci siano piccoli abusi o modifiche non comunicate o non registrate presso il comune o il catasto
- L’atto di provenienza;
- Il certificato energetico che, oltre a dare una valutazione in termini energetici del tuo immobile, obbligatoria per legge.
Spesso, chi vende casa senza agenzia trascura l’aspetto documentale.
E può succedere di individuare un acquirente interessato all’acquisto, salvo poi interrompere la trattativa a metà perché saltano fuori problemi relativi ai documenti.
La scena che si presenta generalmente è questa: la persona è realmente interessata ad acquistare la tua casa, ma, quando si trasmettono i documenti al notaio, si scopre che ne manca uno necessario oppure sono presenti difformità edilizie da sanare.
Il risultato? Tutto l’iter si blocca e l’acquirente, che dopo l’episodio diventa anche un po’ sospettoso… e te lo assicuro: se inizia a pensare che se la casa non è al 100% in regola posto, non vorrà neanche più comprarla.
Oppure, visto che può volerci diverso tempo per effettuare una sanatoria e avere i documenti in regola, si stanca di aspettare e fa saltare tutto l’affare.
Ecco perché è fondamentale non iniziare a vendere casa senza aver fatto le verifiche.
Come nell’esempio precendente, vendere una casa senza documenti è come cercare di vendere un’automobile senza avere il libretto in regola.
Quindi cosa succede? Sei costretto a risolvere tutto in tempi molto stretti o, addirittura, all’ultimo minuto con il rischio di perdere il compratore.
Le persone “interessate”
Un’altro tasto dolente sono le chiamate delle persone interessate a visionare il tuo immobile: molti privati ne ricevono tantissime nelle prime settimane successive alla pubblicazione dell’annuncio ed è normale che si pensi “Fantastico! la mia casa piace tantissimo perché c’è tanta gente interessata, quindi la venderò ad un ottimo pezzo e magari anche velocemente”.
È un tranello molto comune.
È vero che all’inizio l’annuncio suscita molta curiosità e molte telefonate, ma chi chiama non è detto che vogliano comprare la casa. C’è molto interesse ma c’è anche molta curiosità da parte di quelle persone che vogliono “solo” dare un’occhiata (in gergo da agente: i turisti immobiliari).
Ma non sapendolo, cerchi di fare tante visite e ogni volta prepari la casa al meglio perché potrebbe essere la volta buona.
Ma magari i visitatori sono persone che sono all’inizio della loro ricerca e non sono davvero pronti ad acquistare un immobile, né la tua casa né tantomeno un’altra.
Cosa succede in questo caso? Dopo un po’ di tempo ti accorgi che nessuno di questi visitatori conclude qualcosa. Le settimane passano, le chiamate calano drasticamente e ti chiedi se qualcosa è andato storto o se hai sbagliato qualcosa nelle visite.
Ed è a questo punto che molti privati cominciano a sentirsi scoraggiati.
La trattativa e la negoziazione
Anche il discorso della trattativa e della negoziazione non è banale: il privato non conosce alcune dinamiche del mercato immobiliare e in molti casi può capitare che si ritrovi ad accettare un’offerta in fretta o furia.
Oppure può irrigidirsi sul prezzo che si è prefissato, magari per orgoglio, o magari perché a pelle, la persona che ha di fronte non gli sta particolarmente simpatica.
L’aspetto economico di una trattativa è molto importante, ma lo è altrettanto anche quello emotivo.
Il potere contrattuale in trattativa, infatti, ce l’ha l’acquirente e non il venditore!
E questo spesso porta il privato a vendere al ribasso o rimanere bloccato in trattative infinite che poi, per un motivo o per l’altro, non arrivano alla conclusione.
Come avere successo in una compravendita
Se ti ritrovi in uno dei punti elencati non devi sentirti in colpa perché sono errori molto comuni ed è normale incapparci se non fai questo lavoro.
Ora voglio però raccontarti come lavoriamo noi di Tecnica Immobiliare quando ci affidi la vendita della tua casa.
Per avere una buona compravendita servono solo due elementi:
Valutazione professionale
Per prima cosa ci occupiamo di fornirti una valutazione professionale ed oggettiva basata su dati reali.
Analizzo il mercato della tua zona, verificando quante compravendite sono state effettuate e a che prezzo.
Parametro poi la ricerca su case con caratteristiche uguali o molto simili alla tua e vedo nell’ultimo periodo i prezzi che sono stati realizzati.
Questi dati non sono inventati e non sono presi dai portali immobiliari, ma derivano dall’Agenzia delle Entrate, che di regola registra i rogiti effettuati e tutti i relativi dati, in primis il prezzo a cui è stato venduto l’immobile.
Così facendo ottengo una visione realistica del mercato in cui verrà inserito il tuo immobile, che non è in alcun modo influenzata da un sentimento personale o dalla mia opinione.
Così facendo, avrai molte più possibilità di attirare da subito acquirenti interessati e determinati.
Open House
In pratica, fissiamo delle giornate tipo “porte aparte” in cui i potenziali acquirenti interessati possono visitare la casa che abbiamo in vendita.
Nel caso specifico, noi lo effettuiamo tendenzialmente di sabato mattina, ma questo non vuol dire che la casa rimane aperta tutto il giorno: ci sono infatti degli slot prefissati in cui facciamo vedere l’immobile.
In questo modo, portiamo tante persone nello stesso momento, con due enormi vantaggi:
- Sistemi la casa una volta sola (e in una volta unica ti togli gli sconosciuti che passeggiano per il salotto);
- Tante persone interessate = tanta concorrenza = maggiore desiderio. Le persone saranno naturalmente più interessate al tuo immobile perché le vedono fare domande, girare per le stanze… Se un acquirente è interessato a concludere l’acquisto, ora avrà anche una tremenda fretta – per non lasciare a qualcun altro la tua casa.
Come posso raccontartelo con sicurezza? Perché è un episodio realmente accaduto – che riassume tutto quello che ci siamo detti finora.
La storia di Simone e Claudia
Ti racconto di due fratelli, proprietari di una casa indipendente in zona Lequio Tanaro – zona Monforte d’Alba…
Inizialmente avevano deciso di vendere in autonomia l’immobile, convinti di potercela fare senza l’intermediazione di un’agenzia.
Hanno quindi messo un annuncio online con un prezzo secondo loro giusto per quella proprietà, calcolato un po’ ad occhio guardando gli annunci delle case che erano pubblicati in zona.
I primi giorni sono stati sommersi di chiamate e hanno anche effettuato diverse visite con persone che sembravano realmente interessate.
L’entusiasmo però si è raffreddato nell’arco di pochissime settimane: tutte le visite effettuate si erano tradotte solo in parole e in nulla di concreto.
In alcuni casi, le persone avevano proposto ribassi molto importanti, circa il 30/40% del prezzo richiesto mentre altri si erano dileguati con il classico “le faremo sapere”.
Nel frattempo però, era emerso un intoppo che sarebbe costato alcune migliaia di euro a Simone e Claudia.
Durante i controlli, è emerso un problema con la planimetria catastale. Confrontando i documenti in Comune, si è scoperto che una parte della casa (un garage con uno spazio abitabile sopra) non risultava correttamente registrata.
L’aspetto particolare? I lavori erano stati regolarmente dichiarati, ma c’era un errore: nel progetto depositato era indicata solo metà della superficie effettivamente costruita. Un dettaglio che, ovviamente, ha creato non pochi problemi.
Si sono pertanto rivolti ad un tecnico per sistemare la situazione: il che, oltre a comportare un esborso economico abbastanza importante, ha dilatato di molto i loro tempi di vendita.
In occasione del primo incontro con noi di Tecnica Immobiliare, abbiamo effettuato una verifica di tutta la situazione dell’immobile.
La prima cosa ad essere controllata è stata la documentazione, risultata subito pronta e idonea. Infatti dopo aver sistemato l’abuso, la casa era perfettamente conforme da un punto di vista urbanistico e catastale.
Quindi, dopo un sopralluogo, abbiamo effettuato una valutazione del prezzo di mercato.
Dall’analisi è emerso che il prezzo che avevano ipotizzato era troppo alto rispetto al valore di mancato reale. Abbiamo così definito di comune accordo un prezzo più realistico e competitivo e pubblicizzato la casa.
Circa 4-5 settimane dopo, Simone e Claudia hanno accettato una proposta di acquisto che tra qualche settimana si è concluso con l’atto del notaio.
Li abbiamo aiutati a vendere casa in poco più di 30 giorni!
Non c’è nulla di male nel farsi aiutare
Per quanto vendere casa da soli sia possibile, questo richiede tempo, competenza e anche una buona dose di sangue freddo.
Se sbagli qualcosa all’inizio, come la valutazione, i documenti o addirittura la strategia che vuoi adottare, rischi di perdere mesi preziosi e di doverti comunque affidare in un secondo momento ad un professionista.
Se ti rendi conto di aver bisogno di aiuto, la buona notizia è che puoi chiedere una mano, guadagnando anche in serenità.
Come hai potuto leggere non c’è nulla di male a farsi aiutare, soprattutto se questo può farti risparmiare tempo, denaro e tante preoccupazioni.
Il mio consiglio è quello di fare la scelta giusta e di affidarti fin dall’inizio ad un professionista.
Se vuoi vendere casa nel monregalese (Mondovì e dintorni), puoi appoggiarti a noi di Tecnica Immobiliare: ti spiegheremo tutto passo dopo passo e ti accompagneremo in ogni fase del percorso senza dover impazzire per la burocrazia, le telefonate e le trattative estenuanti.
